Dos formas de contar el tiempo
El 10% del Modelo 1 es plano por proyecto: si la obra tarda más, tu retorno es el mismo. El 12% del Modelo 2 es anual y se calcula por los meses que tu capital esté trabajando.
Modelos de inversión
Cuatro formas de participar. Dos son préstamos con retorno pactado, dos son sociedad por proyecto con reparto de utilidad. Elige según cuánto quieras involucrarte y cuánto quieras ganar.
Préstamos con retorno pactado
Acordado por escrito antes de mover capital
Modelo 1 · Por proyecto
Préstamo pasivo
Prestas para una propiedad específica
10%Fijo sobre el capital · el resultado del proyecto no lo altera
- Prestas para un proyecto concreto: sabes qué casa es, qué se va a hacer y cuál es el plan de salida.
- Tu retorno es plano: no se prorratea por meses ni cambia si el proyecto tarda más de lo previsto.
- No participas de la ganancia ni de la pérdida. La LLC asume el resultado y paga tu 10% como un costo del proyecto.
- Se respalda con hipoteca de primer grado registrada sobre la propiedad, a tu nombre.
Recibes = capital + (capital × 10%)
Prestas $50.000 y recibes $55.000, dure lo que dure el proyecto.
Modelo 2 · A la operación
Préstamo general
Prestas a la LLC, sin atarte a una casa
12%Anual sobre el capital · sin proyecto asignado
- Prestas a la operación en general, no a una propiedad en particular.
- Dos puntos más que el Modelo 1, porque el capital queda disponible para donde haga falta.
- Aquí el retorno sí corre con el tiempo: se calcula por los meses que tu capital esté trabajando.
- Mientras más tiempo lo dejes, más rinde. Si lo retiras antes, se liquida por los meses transcurridos.
- Se documenta con pagaré. La garantía se define en el contrato según el monto y el plazo.
Recibes = capital + (capital × 12% × meses / 12)
Prestas $50.000. A los 6 meses recibes $53.000; al año, $56.000.
Sociedad por proyecto
Reparto de utilidad 60/40En los dos modelos siguientes participas de la utilidad del proyecto. Primero se devuelve íntegro el capital de quien lo puso; solo después se reparte lo que quedó. La LLC toma un 40% por ejecutar —búsqueda del deal, análisis de números, compra, permisos, contratistas, supervisión en terreno y venta— y el 60% restante va a quien aportó el capital. La diferencia entre los dos modelos es si la LLC invierte contigo o solo ejecuta.
Modelo 3 · Varios inversionistas
Invertimos contigo
La LLC pone capital junto a los inversionistas
60/4060% entre quienes aportan capital · 40% a la LLC por ejecutar
- La LLC invierte su propio dinero en el proyecto, como un aportante más. Ponemos capital donde ponemos la palabra.
- Cada quien recupera primero su capital completo.
- De la utilidad, la LLC toma el 40%. El 60% restante se reparte entre todos los aportantes, la LLC incluida, según su porcentaje.
- La LLC solo cobra su 40% si el proyecto deja utilidad. Si el proyecto cerrara por debajo del costo, el resultado se asume en proporción a lo aportado, la LLC incluida.
LLC = 40% × G
Cada aportante = c + (c/C) × (60% × G)
Tres aportantes suman $100.000 y el proyecto deja $30.000 de utilidad. La LLC toma $12.000 por ejecutar; quedan $18.000 a repartir por aporte.
| Aportante | Aportó | Reparto | Recibe |
|---|---|---|---|
| Inversionista A | $50.000 | $9.000 | $59.000 |
| Inversionista B | $30.000 | $5.400 | $35.400 |
| LLC | $20.000 | $3.600 + $12.000 | $35.600 |
Modelo 4 · Inversionista único
Tú financias, nosotros ejecutamos
Aportas el capital del proyecto completo
60/4060% para ti · 40% a la LLC por ejecutar
- Aportas el 100% del capital: compra y renovación. En este modelo la LLC no pone dinero.
- La LLC aporta el trabajo completo: búsqueda del deal, análisis de números, compra, permisos, contratistas, supervisión en terreno y venta.
- Recuperas tu capital íntegro antes de que se reparta nada.
- De la utilidad, te llevas el 60% y la LLC el 40%.
- La LLC cobra únicamente si el proyecto deja utilidad. Si no la deja, no cobra: trabajamos el proyecto sin ganar nada.
Recibes = capital + (60% × G)
LLC = 40% × G, y solo si G es positiva
Aportas $120.000 y el proyecto deja $40.000 de utilidad. Recuperas tus $120.000, te llevas $24.000 y la LLC $16.000.
Reglas que aplican siempre
Primero el capital, después la utilidad
En los modelos de sociedad no se reparte nada hasta que quien aportó capital lo haya recuperado íntegro.
La LLC cobra por resultado
Su 40% depende de que el proyecto deje utilidad. Compramos con margen y trabajamos para cerrar en positivo, porque nuestro ingreso está atado a eso.
Una entidad por proyecto
Cada propiedad se compra en una LLC dedicada, como Alba Capital LLC. Tu colateral no se mezcla con otras propiedades ni con obligaciones de otros proyectos.
Cómo funciona
De la conversación al cierreAnalizamos el deal
Te mostramos la propiedad, los comparables de la zona, el presupuesto de obra y el precio de salida estimado. Con números, no con promesas.
Firmamos
Pagaré e hipoteca en los modelos de préstamo; acuerdo de sociedad y operating agreement en los de reparto. Todo por escrito antes de mover capital.
Ejecutamos
Compra, permisos, obra e inspecciones. Recibes reportes con fotos y avance de gasto. La operación se dirige en persona desde Michigan.
Cerramos
Se vende, se liquida en el closing y recibes lo que corresponde según el modelo. Te entregamos el estado de cierre.
El historial detrás de los modelos
- Proyectos cerrados
- 6
- Capital desplegado
- $707.831
- Utilidad neta acumulada
- $194.865
- Ciclo promedio
- 142 días
Mira los números de cada proyecto
Cada propiedad con su desglose de costos, línea de tiempo y fotos de antes y después.
Conversemos sobre el próximo proyecto
Dinos cuál modelo te hace sentido y te enviamos el expediente del proyecto que estamos evaluando: dirección, números, presupuesto y plan de salida.